부동산 매매거래 트루세일(진성매각) 이슈

기업이 보유 부동산을 펀드나 리츠에 매각하는 방식은 잘 알려진 자산유동화(현금 확보) 방법이다.

 

예를 들어, 백화점기업의 경우 부동산을 자산운용사(AMC)에 매각하고 임대차 계약을 체결 해 영업을 지속하는 방식을 택하곤 한다. 더불어, 이 경우 우선매수권, 즉 AMC가 자산을 재매각함에 있어 백화점 기업이 이를 우선적으로 매수할 수 있는 콜옵션 권리를 계약서 상에 넣고는 한다. 

 

그러나, 지난 2012년 붉어진 이랜드 - CR리츠 이슈에서도 알 수 있듯, 이러한 자산유동화 방식이 트루세일(true-sale,진성거래)을 위반하지 않는지 살펴볼 필요가 있다. 

 

https://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=201210170100024160001293&lcode=00

이랜드, 뉴코아강남·가산동사옥 매각 '트루세일' 맞나

 

위에 기사에서 알 수 있듯이, 지난 2012년 이랜드리테일과 이랜드는 CR리츠에 보유자산을 각각 처분한 바 있다. 두 회사는 자산 처분 후 개별 재무제표에 이를 매각 거래로 인식했으나, 그룹의 연결재무제표에는 두 회사가 담보차입을 한 것으로 인식되었다는 점에서 문제가 불거졌다. 

담보차입은 부동산을 담보로 현금을 차입한 것으로, 재무제표 상에는 부채로 인식되게 된다. 즉, 그룹의 입장에서는 부채비율(Debt/Asset Ratio) 악화라는 문제가 발생하게 된다. 매각기업 입장에서는 재무제표 개선을 위해 자산유동화를 한 효과가 감소하는 것이다. 

 

펀드/리츠의 입장에서도 이하와 같은 이유로 매각기업의 트루세일 여부를 주목해야 되겠다.

• 트루세일이 추후 문제가 되어 매매거래 단계에서 이슈가 발생 가능 
• 기사와 같이 CR리츠의 경우 영업인가 기준과 상충 

 

최근, 코로나로 인한 영업악화로 많은 기업들이 자산유동화를 통해 재무제표 건전화를 꾀하고 있다. 부동산 운용사 입장에서는 호재 중에 호재라고 할 수 있으나, 사소한 risk도 헷지 하기 위해서 본 개념을 숙지할 필요가 있겠다.